Le problème – Monsieur A. a acheté, il y a une vingtaine d’années, un chalet dans un centre balnéaire. Il a conclu avec la société gérante un simple contrat de vente par-devant notaire. À ce jour, il n’a toujours pas de titre de propriété en son nom, car il y a impossibilité d’inscrire ce chalet au registre foncier. En effet, l’administration a bloqué le projet de lotissement du centre en raison d’un empiètement des constructions sur le domaine public maritime. Il aimerait savoir si la conclusion d’un contrat de vente notarié ainsi que la délivrance par la municipalité d’un récépissé en son nom prouvant le règlement des taxes municipales suffisent à établir la propriété du chalet en son nom. En d’autres termes, ces documents dispensent-ils de l’obtention d’un titre de propriété ?
Le conseil de l'avocat – Le cas de Monsieur A. est fréquent au Liban, où plusieurs centres balnéaires empiètent sur le domaine maritime en y étendant leurs constructions. On dit alors qu’il y a atteinte au domaine public maritime. Or, le rivage de la mer appartient aux “choses communes”, c’est-à-dire qu’il n’est pas susceptible d’appropriation privée. En présence d’une telle atteinte, l’administration refuse d’approuver le projet de lotissement du centre et bloque ainsi la délivrance de titres de propriété aux différents acquéreurs de chalets. Ces derniers procèdent généralement à une inscription provisoire du contrat de vente sur le feuillet réel du bien-fonds auprès du registre foncier. Cette inscription permet de préserver leurs droits contre d’éventuels acheteurs. Toutefois, toutes ces démarches ne dispensent pas de l’obtention d’un titre de propriété, car le système juridique libanais a adopté le régime du registre foncier d’après lequel les droits réels s’acquièrent et se transmettent par l’inscription au registre foncier, et plus précisément dans le livre de propriété (articles 9, 10 et 11 de l’arrêté n° 188/LR ainsi que l’article 204 de l’arrêté 3339/LR, code de la propriété foncière). Ainsi, la seule conclusion du contrat de vente même notarié ne suffit pas, en principe, à créer le droit réel de propriété. À défaut d’une telle inscription, Monsieur A. ne peut obtenir le titre de propriété, mais a cependant un droit personnel vis-à-vis de la société en vertu duquel il peut la contraindre à inscrire ce bien en son nom.