Le problème – L'assemblée des copropriétaires a élu Monsieur R. comme syndic d'un immeuble nouvellement construit. Ces derniers voudraient engager un concierge. Monsieur R. désire savoir quelles sont, en droit libanais, les lois applicables au concierge et les fonctions de ce dernier.
Le conseil de l'avocat – Le gardien d’immeuble ou le concierge est au cœur de la vie de l’immeuble et facilite le fonctionnement de la copropriété, car il assume plusieurs fonctions visant à simplifier le quotidien des habitants. Toutefois, la loi libanaise ne donne pas une définition du concierge et ne précise pas ses fonctions. Elle se contente de faire référence au concierge de manière accessoire (loi sur les loyers n° 160/92 qui considère le salaire du concierge, ses charges sociales et la facture d'électricité relative à sa loge comme faisant partie des charges communes de l'immeuble). De même, la loi mentionne le métier de concierge parmi les métiers devant être exercés exclusivement par les Libanais. Toutefois, les tribunaux libanais considèrent le concierge comme étant un salarié employé par l'assemblée des copropriétaires (qui a une entité légale propre) et, par conséquent, soumis au droit du travail et de la Sécurité sociale. Le concierge bénéficie aussi des avantages en nature : logement, eau, électricité, gaz, chauffage, etc. En revanche, il n'a pas droit aux heures supplémentaires (excédant le minimum légal de 48 heures) s'il a été clairement convenu de cela dans son contrat de travail, vu la nature de la profession qui est apparentée par certains aspects à celle des employés domestiques. Quant aux tâches qui lui incombent, les copropriétaires peuvent les définir clairement dans le contrat de travail en fonction de leurs besoins. De manière générale, selon l'usage au Liban comme en France, les fonctions du gardien sont nombreuses et se rapportent à l'entretien des parties communes et la sécurité de l'immeuble. Il veille à l'ouverture et à la fermeture des portes, à l'information des visiteurs, à la réception et à la distribution du courrier dans les boîtes individuelles. Il est responsable de l’entretien des parties communes (nettoyage des parties communes, entrée et couloirs, sortie des poubelles et petite maintenance comme le changement des ampoules...).