Le problème – Monsieur K. est propriétaire d'un appartement situé au second étage d'un vieil immeuble qui en comporte deux. La surface du bien-fonds est de 600 m2, celle de la partie bâtie de 400 m2. Or cet immeuble, construit dans les années trente, n'est pas inscrit au registre foncier comme étant soumis aux dispositions du décret-loi no 88/83 réglementant la copropriété dans les immeubles bâtis. Il aimerait savoir à qui revient la propriété du bien-fonds sur lequel est bâti l'immeuble, et plus spécifiquement celle de la partie non bâtie du terrain (les 200 m2 restants).

Le conseil de l'avocat – Le bien-fonds sur lequel est bâti l'immeuble, quelle que soit la loi régissant la copropriété qui lui est applicable, est considéré comme étant une partie commune. L'usage et la propriété du bien-fonds reviennent donc aux différents copropriétaires proportionnellement à leurs droits dans l'immeuble. Concernant les immeubles inscrits au registre foncier suivant les modalités du décret-loi n° 88/83, la question est clairement tranchée. En effet, celui-ci énumère parmi les parties communes de l'immeuble le bien-fonds sur lequel il est bâti. De même, la loi du 24/12/1962 qui l'a précédé et qui réglementait la propriété dans les immeubles composés de plusieurs étages (abrogée par le décret-loi n° 88/83) énumérait également le terrain sur lequel est construit l'immeuble parmi les parties communes. Pour les immeubles anciens qui ne sont pas soumis aux modalités du décret-loi n° 88/83, comme dans le cas présent, les dispositions du code de la propriété foncière qui s'y appliquent sont silencieuses sur la question. Toutefois, en l'absence d'un texte clair, les tribunaux tranchent dans le sens du décret-loi n° 88/83 précité et de la loi de 1962 qui l'a précédé. Ainsi, les tribunaux font une interprétation extensive de l'article 72 du code de la propriété foncière (arrêté n° 3339/LR) qui réglemente la répartition des frais communs entre les différents étages dans les immeubles bâtis et considèrent que le terrain appartient aux différents lots proportionnellement à leurs droits dans la copropriété (Cass. civ, 2e ch., n° 14 du 5/5/1970, al-Adl, 1970, p. 635). De même, une décision de la Cour de cassation a considéré que la partie non bâtie du terrain appartient aux copropriétaires proportionnellement à leurs droits dans l'immeuble (Cass. civ., 3e ch., n° 99 du 16/10/1970, Revue jud. lib. 1970, p. 329).