Le problème – Mademoiselle K. a hérité d’un oncle défunt du cinquième d’un appartement (480/2 400 parts) en indivision avec son frère et ses trois cousins. Tous les héritiers, à l’exception d’un cousin qui détient 480 parts, souhaiteraient donner l’appartement en location. Elle aimerait savoir si les héritiers majoritaires (détenant les 1 920/2 400 parts restantes) peuvent conclure un contrat de bail sans l’accord de l’héritier minoritaire.
Le conseil de l’avocat – Oui. Les indivisaires détenant les trois quarts des parts indivises peuvent décider des actes d’administration et de jouissance portant sur le bien indivis. Leur décision oblige les indivisaires minoritaires (article 835 du code des obligations et des contrats). Ainsi, les héritiers détenant 1 920 parts (donc plus des trois quarts des droits indivis) peuvent conclure un contrat de bail portant sur l’appartement sans l’accord du cousin contestataire. Toutefois, ils devront verser à ce dernier une partie des loyers proportionnelle à sa quote-part dans l’appartement, c’est-à-dire le cinquième des loyers encaissés. Il faut noter que, à la différence des actes d’administration, le consentement unanime de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressort pas de l’exploitation normale des biens indivis et pour tout acte de disposition (tel que la vente ou l’hypothèque).