Le problème – Monsieur C. est propriétaire d’un appartement qu’il loue à Madame B. Cette dernière lui réclame différentes réparations à l’intérieur de l’appartement (remplacement de la chaudière, remplacement des fenêtres qui laissent passer la pluie, restauration des peintures et autres menues réparations...). Il aimerait savoir si ces réparations sont à la charge du propriétaire ou du locataire.
Le conseil de l’avocat – La réponse à cette question diffère selon que le bail est conclu avant le 22 juillet 1992 ou après cette date. Concernant les anciens baux (ceux conclus avant juillet 1992), toutes les réparations d’un logement loué sont à la charge du locataire (article 20, alinéa 7 de la loi spéciale sur les loyers n° 160/92). En revanche, pour les nouveaux contrats de location (conclus après juillet 1992), c’est le droit commun qui s’applique (le code des obligations et contrats). Or, d’après les dispositions de ce code, les réparations sont réparties entre le propriétaire et le locataire. Le propriétaire est tenu de livrer la chose et son accessoire en état de servir et de les entretenir dans un tel état. Le locataire doit effectuer les réparations locatives ainsi que le menu entretien. Mais les textes législatifs ne donnent pas une définition bien précise des réparations locatives permettant de les distinguer nettement des grosses réparations qui sont à la charge du bailleur même s’il en énumère quelques-unes (articles 547 à 551 du code des obligations et des contrats). Il convient toutefois de noter que ces dispositions ne sont pas impératives dans ce sens que les deux parties restent libres de s’entendre sur une répartition différente des charges dans le contrat.