Le problème – Madame K. a signé il y a deux mois un contrat de location d’un appartement, pour une durée de trois ans. Elle aimerait savoir si elle a le droit de résilier le contrat à l’expiration de la première année de bail ou éventuellement à la fin de la deuxième. Dans l’affirmative, quels seraient les droits du bailleur à son encontre ? Peut-il lui réclamer les loyers pour la période restante des trois ans ?

Le conseil de l’avocat – En matière de bail, le contrat prend fin à l’avènement de son terme. La résiliation du contrat avant l’avènement du terme doit se faire par accord commun des deux parties (article 245 du code des obligations et des contrats) à moins que le contrat ou la loi n’accorde expressément à l’une des parties le droit de résilier unilatéralement le contrat (article 246 du code des obligations et des contrats). Il faut donc revenir aux stipulations du contrat pour vérifier si les parties ont prévu la résiliation unilatérale par le locataire. En l’absence de telles dispositions, c’est le droit commun des contrats qui est applicable. En effet, depuis l’entrée en vigueur du décret-loi n° 159/1992, le contrat de bail conclu après sa promulgation est soumis à la liberté contractuelle. Toutefois, l’article 543 modifié du code des obligations et des contrats prévoit une exception à la liberté contractuelle. Il dispose que tout contrat de bail conclu pour une durée inférieure à trois ans sera considéré conclu pour trois ans. Dans ce cas, le locataire bénéficiaire de la prorogation peut résilier le contrat par volonté unilatérale avant la fin de la troisième année en notifiant au bailleur sa volonté de résilier deux mois au moins avant la fin de l’année contractuelle prorogée. Or, cette exception ne s’applique pas au contrat initialement conclu pour une durée de trois ans (comme dans le cas présent) dans lequel cas le locataire ne bénéficie pas d’une prorogation de son bail initial. En cas de résiliation unilatérale, le locataire doit verser une indemnité au propriétaire qui serait équivalente aux loyers restants (en application du principe de réparation intégrale du dommage, posé à l’article 260 du code des obligations et des contrats).