Le problème – Monsieur H. est propriétaire d’un magasin situé au rez-de-chaussée d’un immeuble résidentiel. Il a reçu une facture du syndic de l’immeuble qui lui réclame le paiement de 25 % des frais de la peinture d’entretien des volets en bois de l’immeuble, alors que son magasin est dépourvu de volets. Est-ce que cette demande est justifiée ou bien est-ce que les volets doivent être entretenus par les propriétaires qui les possèdent ?
Le conseil de l’avocat – La copropriété est dissociée en parties privatives, destinées à l’usage exclusif des copropriétaires, et en parties communes, destinées à l’usage de l’ensemble des copropriétaires. Pour autant, la détermination des différentes parties est loin d’être aisée. Ainsi, il est par exemple possible d’attribuer l’usage d’une partie commune à un seul copropriétaire (comme celui des terrasses à titre d’exemple). Concernant les fenêtres, elles sont considérées par la loi comme des parties privatives. Toutefois, celles-ci font également partie de la façade qui est considérée par la loi comme une partie commune de l’immeuble (article 7-a-3 du décret-loi n° 88/83 réglementant les parties communes dans les immeubles bâtis). C’est pourquoi, dans certains cas, les droits des copropriétaires sur leurs propres parties privatives sont limités. Ainsi, tous travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, même s’ils portent sur des parties privatives comme les fenêtres, requièrent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de 75 % (article 11 du décret-loi n° 88/83). Dans le cas présent, il faudrait à notre avis distinguer entre deux cas. Si les travaux portés sur les volets s’inscrivent dans le cadre d’un ravalement de la façade extérieure de l’immeuble, qui est une partie commune, dans ce cas ils devraient être supportés par toute la copropriété, chacun au prorata des tantièmes qu’il possède dans la copropriété. En revanche, si les travaux réalisés sur les fenêtres sont individuels, c’est le propriétaire de ces volets qui doit en supporter seul les frais.




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