Le problème – Monsieur C. possède 1 800 parts indivises (75 % des parts) dans un ancien immeuble situé à Achrafié, son frère en détenant les 400 restantes (25 %). Il n’a plus aucun contact avec ce dernier depuis plusieurs années et ignore totalement son lieu de résidence. Monsieur C. aimerait savoir s’il peut, en l’absence de son frère, constituer une société anonyme immobilière à laquelle la propriété de l’immeuble serait transférée, et dans laquelle, en contrepartie, chaque actionnaire détiendrait un nombre d’actions proportionnel à sa part.
Le conseil de l’avocat – Le législateur encourage le partage des biens indivis, car l’indivision est par essence un état provisoire. Par ailleurs, la loi prévoit que « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision » (art. 942 du Code des obligations et des contrats). Le droit du propriétaire indivisaire de sortir de l’indivision est imprescriptible (ne s’éteint pas par l’écoulement d’un certain laps de temps). Il est également d’ordre public, dans ce sens que toute clause ou convention contraire est considérée nulle et non avenue. Or, en l’absence de l’un des coindivisaires, il est impossible de procéder au partage amiable des biens indivis ou de convenir de la constitution d’une société immobilière (qui se fait par contrat, de façon volontaire). Dans ce cas, l’un des coindivisaires peut recourir à la voie judiciaire pour sortir de l’indivision, en soumettant une requête dans ce sens au tribunal de première instance qui devra être notifiée à tous les indivisaires ainsi qu’au registre foncier. L’article 3 de la loi no 16/82 prévoit une procédure spéciale simplifiée pour notifier les indivisaires dont le lieu de résidence est inconnu (sur délivrance d’un certificat du moukhtar du dernier lieu de résidence de ce dernier attestant ce fait). Il convient de noter que la première solution retenue par la loi est le partage forcé des biens. C’est seulement dans le cas où le lotissement du bien indivis est impossible à effectuer que le tribunal peut ordonner la création d’une société anonyme immobilière (SAI), à la demande d’un (ou de plusieurs) coindivisaire(s) détenant plus de
51 % des parts indivises (article 6 de la loi
no 16/82). Ce qui ne pose pas de difficultés dans notre cas, puisque Monsieur C. détient 75 % des parts indivises. Toutefois, la constitution de la société n’est possible qu’en présence d’au moins trois actionnaires (condition exigée pour la constitution de toute société au Liban). De plus, la loi n° 16/82 exige de façon spécifique la présence de trois actionnaires au moins représentant un quorum de 20 % des actions sociales pour la tenue de l’assemblée préliminaire en présence du président du tribunal qui est l’une des étapes constitutives de ce genre de société (l’article 12 de la loi n° 16/82). L’assemblée préliminaire procède à l’élection de trois fondateurs au moins qui sont chargés de rédiger les statuts de la société, suivant les règles propres à toute SA et aux lois en vigueur. Donc, si les deux premières conditions sont réunies (immeuble pour lequel le lotissement n’est pas possible et demande faite à la majorité des 51 % des parts), Monsieur C. devrait préalablement céder certaines de ses parts à deux autres personnes au moins afin d’assurer la présence de trois actionnaires à la première assemblée. Concernant les personnes absentes, leurs actions sont gardées en consignation auprès du tribunal qui nomme un curateur spécial afin de les représenter dans l’exercice de leurs droits et obligations ainsi que dans les assemblées, sous la supervision du tribunal. En définitive, il faut savoir que la constitution d’une société par voie judiciaire est soumise à plusieurs conditions. Elle est par ailleurs complexe, longue et coûteuse (expertise, plusieurs assemblées, coûts de constitution et d’administration de la SAI, impôts sur les revenus et sur distribution de dividendes, honoraires d’avocat, honoraires des commissaires aux comptes pour les SAL, etc.).
Note : Seule une partie du problème soumis par Monsieur C. est traitée dans notre rubrique, car elle est d’intérêt général. La question ayant trait à l’objet de la société immobilière, étant plus spécifique, demande une étude qui dépasse le cadre de cette rubrique.
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Si vous êtes confrontés à un problème juridique d’intérêt général, n’hésitez pas à nous écrire. Notre avocat vous conseillera.
Le Commerce du Levant
Rubrique juridique
Fax : 05/453644
[email protected]
Le conseil de l’avocat – Le législateur encourage le partage des biens indivis, car l’indivision est par essence un état provisoire. Par ailleurs, la loi prévoit que « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision » (art. 942 du Code des obligations et des contrats). Le droit du propriétaire indivisaire de sortir de l’indivision est imprescriptible (ne s’éteint pas par l’écoulement d’un certain laps de temps). Il est également d’ordre public, dans ce sens que toute clause ou convention contraire est considérée nulle et non avenue. Or, en l’absence de l’un des coindivisaires, il est impossible de procéder au partage amiable des biens indivis ou de convenir de la constitution d’une société immobilière (qui se fait par contrat, de façon volontaire). Dans ce cas, l’un des coindivisaires peut recourir à la voie judiciaire pour sortir de l’indivision, en soumettant une requête dans ce sens au tribunal de première instance qui devra être notifiée à tous les indivisaires ainsi qu’au registre foncier. L’article 3 de la loi no 16/82 prévoit une procédure spéciale simplifiée pour notifier les indivisaires dont le lieu de résidence est inconnu (sur délivrance d’un certificat du moukhtar du dernier lieu de résidence de ce dernier attestant ce fait). Il convient de noter que la première solution retenue par la loi est le partage forcé des biens. C’est seulement dans le cas où le lotissement du bien indivis est impossible à effectuer que le tribunal peut ordonner la création d’une société anonyme immobilière (SAI), à la demande d’un (ou de plusieurs) coindivisaire(s) détenant plus de
51 % des parts indivises (article 6 de la loi
no 16/82). Ce qui ne pose pas de difficultés dans notre cas, puisque Monsieur C. détient 75 % des parts indivises. Toutefois, la constitution de la société n’est possible qu’en présence d’au moins trois actionnaires (condition exigée pour la constitution de toute société au Liban). De plus, la loi n° 16/82 exige de façon spécifique la présence de trois actionnaires au moins représentant un quorum de 20 % des actions sociales pour la tenue de l’assemblée préliminaire en présence du président du tribunal qui est l’une des étapes constitutives de ce genre de société (l’article 12 de la loi n° 16/82). L’assemblée préliminaire procède à l’élection de trois fondateurs au moins qui sont chargés de rédiger les statuts de la société, suivant les règles propres à toute SA et aux lois en vigueur. Donc, si les deux premières conditions sont réunies (immeuble pour lequel le lotissement n’est pas possible et demande faite à la majorité des 51 % des parts), Monsieur C. devrait préalablement céder certaines de ses parts à deux autres personnes au moins afin d’assurer la présence de trois actionnaires à la première assemblée. Concernant les personnes absentes, leurs actions sont gardées en consignation auprès du tribunal qui nomme un curateur spécial afin de les représenter dans l’exercice de leurs droits et obligations ainsi que dans les assemblées, sous la supervision du tribunal. En définitive, il faut savoir que la constitution d’une société par voie judiciaire est soumise à plusieurs conditions. Elle est par ailleurs complexe, longue et coûteuse (expertise, plusieurs assemblées, coûts de constitution et d’administration de la SAI, impôts sur les revenus et sur distribution de dividendes, honoraires d’avocat, honoraires des commissaires aux comptes pour les SAL, etc.).
Note : Seule une partie du problème soumis par Monsieur C. est traitée dans notre rubrique, car elle est d’intérêt général. La question ayant trait à l’objet de la société immobilière, étant plus spécifique, demande une étude qui dépasse le cadre de cette rubrique.
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