Le problème – Monsieur A. est propriétaire d’un immeuble comprenant plusieurs appartements. Certains sont encore occupés par d’anciens locataires, avec un loyer annuel de 1 300 dollars. D’autres ont été loués après 1992 à de nouveaux locataires à 20 000 dollars par an. Il aimerait savoir comment les anciens loyers seront majorés par la nouvelle loi sur les loyers.
Le conseil de l’avocat – La nouvelle loi sur les loyers est entrée en vigueur le 28 décembre 2014. Cette loi s’applique aux loyers conclus avant le 23/7/1992. Les baux résidentiels seront prorogés de neuf ans (avec possibilité de renouvellement de trois ans pour les locataires bénéficiant de l’allocation de la caisse d’indemnisation prévue par la loi), au terme desquels le bail redevient libre. Selon la nouvelle loi, le locataire doit payer une valeur locative de référence, “badal el-mithl”, (5 % de la valeur de vente de l’appartement estimé vacant et en l’état). Toutefois, la majoration s’applique progressivement aux loyers (majoration de 15 % de la différence entre le loyer actuel et la valeur locative durant les quatre premières années, de 20 % de la différence durant les 5e et 6e années, et paiement intégral de la valeur locative durant les trois dernières années). La valeur de l’appartement est estimée d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire. En cas de désaccord, chacune des parties est en droit de nommer deux experts (assermentés auprès des tribunaux) afin de déterminer cette valeur. En cas de divergence entre les deux rapports d’expertise, une commission spéciale, dotée de prérogatives judiciaires, était initialement prévue afin de trancher le litige. Les articles relatifs à la formation et aux pouvoirs de cette commission ont toutefois été annulés par le Conseil constitutionnel qui les a considérés anticonstitutionnels, car la loi ne prévoit pas de moyens de recours contre les décisions de cette dernière (décision du Conseil constitutionnel n° 6/2014 du 6/8/2014). En l’absence d’une telle commission, les tribunaux ordinaires sont donc compétents pour connaître des litiges relatifs à l’estimation de la valeur de l’appartement loué. Cette loi suscite une vive controverse entre les locataires et les propriétaires, car elle met en cause deux droits antagonistes : le droit au logement des uns et le droit de propriété des autres. En amont des problèmes d’ordre social, cette loi s’accompagne de difficultés liées à son application, notamment concernant la mise en œuvre de la caisse d’indemnisation aux locataires. D’autres difficultés sont dues à la complexité des calculs des loyers majorés et à la suppression de la commission spéciale par le Conseil constitutionnel qui crée une confusion concernant l’autorité compétente.
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Si vous êtes confrontés à un problème juridique d’intérêt général, n’hésitez pas à nous écrire. Notre avocat vous conseillera.
Le Commerce du Levant
Rubrique juridique
Fax : 05/453644
[email protected]
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