Le problème – Monsieur M. est propriétaire d’un appartement qu’il a loué pour une durée d’un an renouvelable à une ONG internationale établie au Liban. Celle-ci désire y loger ses employés étrangers expatriés au Liban. L’ONG a payé à Monsieur M. une avance de six mois sur les loyers, avec possibilité de résilier le contrat avant son terme en cas de force majeure. Quatre mois plus tard, l’ONG notifie Monsieur M. par e-mail de son désir de résilier le contrat avec un préavis d’un mois et demi sans justification aucune. Monsieur M. aimerait savoir s’il est tenu de rembourser au locataire la somme équivalente à la période excédant le délai de préavis (en l’occurrence les deux semaines restantes), ou s’il peut la garder à titre d’indemnité. Il aimerait aussi savoir s’il peut louer l’appartement à un nouveau locataire à l’expiration du délai de préavis, ou s’il doit attendre la fin des six mois prépayés pour le faire.
Le conseil de l’avocat – Le bail portant sur un immeuble bâti est soumis à la liberté contractuelle depuis l’entrée en vigueur du décret-loi n° 159/1992 (modifiant l’article 543 modifié du code des obligations et des contrats). Or, en matière contractuelle, la résiliation du contrat synallagmatique avant l’avènement du terme doit se faire par accord commun des deux parties (article 245 du COC). Cette règle s’applique à moins que le contrat ou la loi n’accorde expressément à l’une des parties le droit de résilier unilatéralement le contrat (article 246 du COC). Dans le cas présent, le contrat de bail ne peut donc être rompu avant son terme qu’avec l’accord du propriétaire, d’autant que le contrat de bail ne prévoit de résiliation unilatérale que dans un cas de force majeure. Par ailleurs, le même article 543 du COC prévoit une exception à la liberté contractuelle. Il dispose que tout contrat de bail, qu’il soit résidentiel ou non résidentiel, conclu pour une durée inférieure à trois ans sera considéré conclu pour trois ans. Ainsi, le locataire qui désire résilier le contrat par volonté unilatérale avant la fin de la troisième année doit en notifier le bailleur deux mois au moins avant la fin de l’année contractuelle en cours. Comme la résiliation unilatérale de la part de l’ONG est survenue avant la fin de la première année, celle-ci est tenue de verser une indemnité au propriétaire qui serait équivalente aux loyers restants (en application du principe de réparation intégrale du dommage posé à l’article 260 du COC). Monsieur M. serait donc non seulement en droit de garder le reste de l’avance sur les loyers, mais également de réclamer à l’ONG de verser le loyer des six mois restants à titre d’indemnité. Bien entendu, il reste libre de louer l’appartement à une tierce personne à la fin du préavis, puisque le contrat de bail serait rompu.
___________________
Posez votre question
Si vous êtes confrontés à un problème juridique d’intérêt général, n’hésitez pas à nous écrire. Notre avocat vous conseillera.
Le Commerce du Levant
Rubrique juridique
Fax : 05/453644
[email protected]
Le conseil de l’avocat – Le bail portant sur un immeuble bâti est soumis à la liberté contractuelle depuis l’entrée en vigueur du décret-loi n° 159/1992 (modifiant l’article 543 modifié du code des obligations et des contrats). Or, en matière contractuelle, la résiliation du contrat synallagmatique avant l’avènement du terme doit se faire par accord commun des deux parties (article 245 du COC). Cette règle s’applique à moins que le contrat ou la loi n’accorde expressément à l’une des parties le droit de résilier unilatéralement le contrat (article 246 du COC). Dans le cas présent, le contrat de bail ne peut donc être rompu avant son terme qu’avec l’accord du propriétaire, d’autant que le contrat de bail ne prévoit de résiliation unilatérale que dans un cas de force majeure. Par ailleurs, le même article 543 du COC prévoit une exception à la liberté contractuelle. Il dispose que tout contrat de bail, qu’il soit résidentiel ou non résidentiel, conclu pour une durée inférieure à trois ans sera considéré conclu pour trois ans. Ainsi, le locataire qui désire résilier le contrat par volonté unilatérale avant la fin de la troisième année doit en notifier le bailleur deux mois au moins avant la fin de l’année contractuelle en cours. Comme la résiliation unilatérale de la part de l’ONG est survenue avant la fin de la première année, celle-ci est tenue de verser une indemnité au propriétaire qui serait équivalente aux loyers restants (en application du principe de réparation intégrale du dommage posé à l’article 260 du COC). Monsieur M. serait donc non seulement en droit de garder le reste de l’avance sur les loyers, mais également de réclamer à l’ONG de verser le loyer des six mois restants à titre d’indemnité. Bien entendu, il reste libre de louer l’appartement à une tierce personne à la fin du préavis, puisque le contrat de bail serait rompu.
___________________
Posez votre question
Si vous êtes confrontés à un problème juridique d’intérêt général, n’hésitez pas à nous écrire. Notre avocat vous conseillera.
Le Commerce du Levant
Rubrique juridique
Fax : 05/453644
[email protected]
lire l'article
