Le problème – Monsieur B., locataire dans un immeuble en vertu d’un ancien bail datant de 1990, paie en surplus du loyer une somme mensuelle de 200 dollars couvrant les charges communes de l’immeuble, y compris le salaire du concierge. Il est actuellement en pourparlers avec le propriétaire afin de fixer le nouveau loyer en application des dispositions de la loi de 2014. Il aimerait savoir si cette nouvelle loi a également introduit des changements concernant les charges communes de l’immeuble auxquelles le locataire est tenu de participer.
Le conseil de l’avocat – En effet, la nouvelle loi sur les loyers du 8 mai 2014 a introduit quelques modifications aux dispositions relatives aux charges communes que doit assumer le locataire. D’après la loi précédente no 160/92, le locataire devait participer aux charges suivantes : les frais d’électricité dans les parties communes (comprenant l’habitation du concierge et l’ascenseur), les frais de l’eau courante (y compris les puits artésiens), de l’eau chaude, du chauffage et de la climatisation, et les frais d’entretien y afférents, l’entretien et l’assurance de l’ascenseur, les salaires et charges du concierge. La loi de 2014 a légèrement élargi le spectre de ces charges en les répartissant en trois catégories : les charges communes (au sens strict), les frais de maintenance et les frais de réfection. La catégorie des charges communes n’a pas été substantiellement modifiée. Toutefois, les frais de maintenance ont été étendus à tout l’immeuble, et comprennent la peinture des parties communes, les réparations des installations d’eau, de la climatisation et du chauffage, y compris les réseaux communs, ainsi que l’entretien de l’ascenseur et son assurance. Les travaux de réfection concernent les équipements et les machines de l’immeuble assurant les charges communes. Sont assimilés aux frais de réfection, le ravalement des façades et la rénovation des parties communes (comme les cages d’escalier, les halls et l’entrée de l’immeuble, etc.). Concernant la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire, le premier assume 20 % du montant des charges communes à condition que sa part n’excède pas 5 % de la valeur totale des loyers qui en bénéficient. Le restant est distribué entre les différents lots dont est composé l’immeuble, au prorata de la part de chaque lot dans les parties communes, que ceux-ci soient vacants ou occupés (y compris par le propriétaire). Lorsque l’administration publique impose des travaux de réfection sur la façade et les parties communes, les occupants des différents lots seront tenus de participer aux frais y afférents. La nouvelle loi introduit également une augmentation du montant de l’avance sur les frais communs que le propriétaire est en droit de réclamer une fois par an : ceux-ci s’élèvent à 75 % du total des frais payés l’année précédente (alors qu’ils étaient fixés à une projection de trois mois dans la loi précédente). Toutefois, les locataires seront en droit de désigner l’un d’entre eux afin de contrôler la dépense de cette avance. Le propriétaire est tenu par ailleurs d’établir un inventaire détaillé des charges et de leur répartition entre lui et les différents locataires (selon les quotes-parts de chaque lot). Ceux-ci seront en droit de vérifier les factures y afférentes et d’en demander copie à leur frais. Enfin, le non-paiement des charges communes dans les deux mois suivant la notification de la mise en demeure est assimilé au non-paiement des loyers et entraîne la déchéance du droit de bail. Toutefois, la nouvelle loi exige, comme condition de validité de la mise en demeure, que celle-ci soit accompagnée de tous les documents attestant les charges (l’inventaire, les factures, etc.).
Enfin il convient de noter que les réparations propres au local loué restent entièrement à la charge du locataire, comme il en était sous la loi no 160/1992.
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