Est de Beyrouth

Saïfi
Les prix du neuf font le grand écart à Saïfi où les tarifs varient d’un projet à l’autre. Ils peuvent aller de 3 500 à 6 500 dollars le m2 au premier étage.
Les différences de prix se justifient par la qualité de la construction, l’emplacement, la notoriété du promoteur et l’originalité du design.
L’architecte Bernard Khoury y a dessiné deux projets actuellement en construction : Quasar Tower et LIV Saifi.
Situé sur une parcelle de 1 604 m2 le long de l’avenue Charles Hélou, Quasar Tower est un projet ultra-avant-gardiste constitué de deux tours de 22 et 37 étages. Ce complexe bénéficie de dégagements impressionnants sur le port et le littoral. Le promoteur propose des surfaces de 75 à 418 m2. Le prix demandé commence à 6 500 dollars le m2.
LIV Saifi se trouve rue al-Arz. Ce projet de 21 appartements mise sur les petites surfaces. 81 % des unités varient de 116 à 190 m2. Le concept de l’architecte repose sur les volumes avec des hauteurs sous plafond de 4,4 mètres. Le premier prix est de 522 000 dollars.
Un autre projet, toujours rue al-Arz, propose des surfaces plus larges, principalement de 175 à 280 m2. La barre des 5 000 dollars le m2 est demandée à partir du 7e étage. La fin des travaux est prévue pour 2017.
Le long de l’avenue Georges Haddad, des appartements de 179 à 187 m2 sont disponibles de 930 000 à 1 040 000 dollars. Bien que les vues soient dégagées sur le port et la place des Martyrs, les ventes sont lentes.
 
Gemmayzé
Le changement de nom du projet Gemmayzé Village en Place Pasteur a été l’un des points forts de l’actualité immobilière de Gemmayzé au cours des derniers mois. Ce projet de plus de 140 appartements représente plus de 70 % des surfaces résidentielles actuellement en construction dans le quartier.
Mis sur le marché depuis plus de dix ans, les promoteurs (CGI – Groupe Saradar) ont voulu donner un nouvel élan à ce complexe résidentiel qui compte six immeubles répartis sur une parcelle de 6 700 m2. Les appartements de la tour centrale de 36 étages ont été subdivisés pour être plus attractifs avec des superficies plus accessibles de 165 à 298 m2. La grille des prix de Place Pasteur commence à 3 800 dollars le m2.
L’évolution des prix à Gemmayzé est contrastée. Sur les cinq chantiers en cours, deux ont augmenté de 7 à 11 % leur tarif au cours de 2016, tandis que les autres les ont baissés de 15 à 20 %.
Les promoteurs les plus flexibles sont surtout ceux qui ont du mal à vendre. Comme ce projet rue Boutros Dagher qui offre des unités de 195 m2 à partir de 682 000 dollars. En 2014, ce promoteur demandait 877 000 dollars.
Les tarifs des appartements de 250 m2, rue Pasteur, ont également été revus à la baisse. Le 1er étage est désormais à 3 900 dollars le m2, contre 4 200 dollars le m2 en 2015.
Rue Gouraud, un chantier propose 24 appartements dont les surfaces sont inférieures à 100 m2. Un studio de 69 m2 (un métrage qui inclut une partie des espaces communs) est affiché à 5 000 dollars le m2 au 2e étage.
C’est également le prix au mètre carré d’un logement de 233 m2, rue Rizk, au 10e étage.
 
Mar Mikhaël-Kobayate
Le boom de la restauration de Mar Mikhaël ne faiblit pas. C’est toujours la destination préférée des noctambules et l’une des vitrines touristiques de la capitale. Pourtant, cette notoriété ne se reflète pas nécessairement sur son essor immobilier.
Une lecture minutieuse des taux de vente permet de constater que Mar Mikhaël ne se vend pas plus qu’un autre quartier d’Achrafié.
Les appartements se vendent lentement et plusieurs immeubles terminés tardent à écouler leur stock.
Au cours des douze derniers mois, un seul projet a démarré. Rue Fouad Boutros, l’immeuble Portside comporte un podium de bureaux, puis vingt-sept appartements de 104 à 335 m2 à partir du 10e étage. La grille des prix commence à 520 000 dollars. La livraison est prévue fin 2018.
La rue Pharaon compte également deux immeubles signés de l’architecte Bernard Khoury. Il faut compter environ 5 000 dollars le m2 au-delà du 10e étage pour avoir des vues sur le port de Beyrouth.
À l’intersection des rues Pharaon et Ibrahim Pacha, le cabinet d’architecture SOMA a dessiné un projet très original. La façade d’un ancien immeuble des années 1920 a été préservée et augmentée d’une structure moderne de 11 étages. Les prix commençaient à 3 700 dollars le m2 en 2015, le promoteur offre actuellement un rabais de 10 %.
Mis sur le marché depuis 2010, le projet qui occupe l’ancien site du cinéma Vendôme, rue Nahr, compte 20 étages. Treize appartements sont encore à la vente, soit 28 % des 46 appartements. Le 2e étage est annoncé à 4 400 dollars le m2.
La rue Nahr se prolonge vers l’est en direction du quartier de Kobayate. En attendant le démarrage du projet Mar Mikhaël Village, qui va occuper l’ancien site de l’usine Laziza, le quartier ne compte actuellement qu’un seul chantier où il est possible d’acquérir un appartement de 93 m2 pour 316 000 dollars.
 
Sursock
L’actualité immobilière à Sursock au cours des douze derniers mois a été calme. Aucun nouveau chantier n’a démarré.
Avec l’évolution du marché du luxe au cours des dernières années, les promoteurs ne misent plus sur les grandes superficies. Les millionnaires à la recherche d’appartements de 500 à 600 m2 doivent prospecter le marché des reventes ou des invendus.
Officiellement, les prix affichés à Sursock n’ont pas bougé en 2015. Mais il est évident qu’après négociation et étant donné le ralentissement des ventes, il est possible d’obtenir de beaux rabais.
Au début de la rue Sursock, le cabinet d’architecture Batimat a dessiné une tour de 30 étages. Le projet compte 52 appartements de 325 m2 et d’un penthouse de 650 m2. Les disponibilités s’étirent en fonction des étages de 5 000 à 7 500 dollars le m2.
Rue Najib Trad, un projet propose un large panel de superficies, de 135 à 580 m2 sur la base de 5 500 dollars le m2. Le premier prix est actuellement un logement de 152 m2 à 836 000 dollars. Fin des travaux en 2017.
Sur le marché des invendus, il est possible d’acquérir un 360 m2 à 2,5 millions de dollars au 6e étage. Dès que les vues sur le littoral sont possibles, les prix décollent comme cet appartement de 600 m2 proposé à 7 500 dollars le m2 au-delà du 10e étage.
 
Geitaoui-La Sagesse
Avec douze chantiers en cours, Geitaoui est l’un des quartiers de Beyrouth le plus actif dans le secteur immobilier. Pourtant, les promoteurs ont longtemps sous-estimé ce quartier qu’ils jugeaient trop populaire. Mais avec la hausse des prix au cours des dix dernières années, ils ont commencé à prospecter vers Geitaoui à la recherche de parcelles bon marché afin de vendre de petits appartements pour des familles aux petits budgets.
La moyenne des logements proposés se situe autour de 150 m2.
Geitaoui est l’un des rares quartiers de Beyrouth qui n’a pas été touché par la baisse des prix. Au contraire, les tarifs ont légèrement augmenté de 0,6 %.
Rue de Moscou, un appartement de 211 m2 au 6e étage avec une vue sur le jardin public des Jésuites est annoncé à 715 000 dollars. Pour un budget similaire (700 000 dollars), un appartement de 212 m2, rue Nassif Rayess, sera livré début 2017.
Pour 500 000 dollars, il est possible d’acquérir un premier étage rue de l’Hôpital orthodoxe pour une surface de 185 m2.
À proximité de l’hôpital Geitaoui, un petit projet de neuf étages propose des appartements de 217 à 237 m2. Les disponibilités s’étirent de 650 000 à 800 000 dollars.
Deux projets sont en construction rue al-Khazinein. Situé sur un versant de la colline de Geitaoui, cette rue offre des dégagements sur Mar Mikhaël et le port de Beyrouth. Les premiers étages démarrent autour de 3 000 dollars le m2 avant négociation. Un appartement d’une chambre à coucher de 75 m2 est affiché à 225 000 dollars.
Deux immeubles ont été livrés en 2015 à l’extrémité de l’avenue Charles Malek dans le secteur La Sagesse. Plusieurs invendus sont disponibles au 5e étage : il faut compter 650 000 dollars pour un logement de 150 m2, 714 000 dollars pour deux chambres à coucher de 170 m2 et 534 000 dollars pour une superficie de 137 m2.
 
Furn el-Hayek
Avec une moyenne de 4 763 dollars le m2 au premier étage, le carré d’or d’Achrafié reste toujours l’un des quartiers les plus chers de la capitale. Toutefois, cette moyenne est un trompe-l’œil. Si les prix affichés sont stables, dès que les négociations commencent, les réductions sont faciles à obtenir. Les promoteurs accordent un minimum de 10 % de rabais.
Mais, plusieurs appartements ont été achetés ces dernières années par des spéculateurs qui cherchent désormais à revendre leur bien. Les bonnes affaires sont possibles avec des baisses de 10 à 20 % comme ce grand appartement de plus de 500 m2 proposé à la revente à 4 400 dollars le m2 au lieu de 5 500 dollars le m2 selon la grille des prix du promoteur.
Les rues Abdel Wahab Inglizi, Wadih Naïm (Trabaud) et Ghandour al-Saad sont les axes les plus cotés. Quelques complexes résidentiels haut de gamme (FAL Towers, 20/30, Abdel Wahab 618) proposent pour de grands appartements de 500 à 700 m2. Les prix de départ se situent entre 4 500 et 5 500 dollars le m2. Pour ce prix, les produits livrés sont de qualité avec des caractéristiques similaires : résidences ultrasécurisées, espaces verts aménagés, piscine et salle de gym. Le projet Abdel Wahab 618 totalise cinq blocs dont une tour centrale de 37 étages. Il y a quelques mois, les promoteurs ont essayé de redynamiser les ventes des six premiers appartements de 520 m2 avec un prix choc – après négociation – de 3 500 dollars le m2 au premier étage.
Furn el-Hayek compte également plusieurs projets offrant des superficies plus accessibles de 180 à 300 m2.
Rue Ghandour al-Saad, un appartement de 260 m2 est annoncé à 1 118 000 dollars. Rue des Saints-Cœurs, un petit logement de 227 m2 est affiché à 1 021 000 dollars pour une livraison à la fin 2016. Rue du Liban, il faut compter 1 290 000 dollars pour une superficie de 300 m2 au 1er étage.
En dessous d’un million de dollars, un projet dessiné par le cabinet d’architecture Batimat rue Bethléem offre des opportunités de 182 à 189 m2 à partir de 819 000 dollars, c’est 10 % de moins qu’en 2015. Toutefois, un appartement de 185 m2 à proximité est proposé à 832 500 dollars pour un étage élevé.
 
Mar Mitr
Trois projets sont en construction dans le secteur de Mar Mitr qui est au centre d’Achrafié et à quelques minutes du centre commercial ABC.
Rue Aabrine, le projet The Mondrian est sur le marché depuis 2008. Initialement, l’immeuble s’appelait Level 27 et offrait de larges superficies de 433 m2. Le changement de promoteur a entraîné une modification des surfaces avec des appartements plus conformes à la demande de 150 à 255 m2. Les prix font du yo-yo. Après avoir augmenté de 2014 à 2015, les prix ont baissé en 2016. Au 14e étage est proposé un 172 m2 à 778 750 dollars, soit 111 250 dollars de moins qu’en 2015. Pour les plus riches, un appartement de 388 m2 est annoncé à 2 274 650 dollars. Livraison fin 2016.
Rue Mar Mitr à proximité du Centre culturel brésilien, le projet dessiné par le cabinet d’architecture SOMA dispose de simplex de 140 m2 et de duplex de 250 m2. L’immeuble a été entièrement vendu en 2015. Il y a quelques reventes sur la base de 4 700 dollars le m2.
Derrière l’hypermarché Spinneys, un projet qui ne sera pas livré avant 2018 dispose de petites surfaces de 94 à 145 m2. Les disponibilités varient de 400 000 à 520 000 dollars.
 
Sassine
Résider autour de la place Sassine est devenu au cours des années de plus en plus cher comme le prouvent les prix pratiqués par les propriétaires. Cette inflation s’explique par le coût du foncier qui, avec la proximité du centre commercial ABC, a fortement augmenté. Les premiers étages sont affichés de 4 500 à 5 000 dollars le m2. Logiquement, les ventes ont du mal à suivre comme en témoigne le nombre d’appartements invendus. La place Sassine reste un secteur très encombré, difficile d’accès et très bruyant. À l’opposé, résider à Sassine permet d’être proche des supermarchés, des banques et de l’ABC.
Le ralentissement du marché touche autant les petites surfaces comme ce 211 m2 annoncé à 820 000 dollars que les superficies plus grandes comme cet appartement de 400 m2 mis sur le marché à 2 millions de dollars.
Toutefois, dès que les immeubles s’éloignent de la place Sassine, les valeurs sont plus abordables le long des multiples rues qui mènent à la place.
Dans le secteur de l’université AUST, la rue Raja Abou Haïdar dispose d’appartements de 148 et 198 m2 de 518 000 à 693 000 dollars. Ce sont les mêmes tarifs depuis 2014.
La morosité du marché affecte également les produits de qualité moyenne comme l’illustre cet immeuble terminé en 2015. Son taux de vente n’est que de 42 %. Quelques invendus de 200 m2 sont disponibles à partir de 650 000 dollars.
Des appartements de 117 m2 sont proposés à 372 000 dollars rue Aramouni. C’est 7 % de moins qu’en 2015.
Pour les familles à la recherche de trois chambres à coucher, la rue Amine Mouchrik dispose d’options de 228 m2 à partir de 3 500 dollars le m2 au 5e étage.
 
Sodeco-Monnot
Mis sur le marché depuis l’été 2009, le chantier de Sama Beirut qui culmine à 193 mètres tire à sa fin. Le projet se compose d’un podium commercial avec des boutiques et des bureaux, puis à partir du 14e étage d’appartements. La plus petite surface est un 248 m2. Le plus grand appartement est au sommet de la tour avec 1 400 m2. La grille des prix commence à environ 6 000 dollars le m2 avant négociation.
Hormis le projet Sama Beirut, la majorité des appartements disponibles vont de 230 à 235 m2 et les prix demandés commencent de 800 000 à 900 000 dollars en fonction de la qualité des projets.
Dans le secteur de Sodeco Square, le chantier du projet Sodeco 786 a enfin démarré en 2015. Cet immeuble compte sept duplex d’environ 255 m2. Le premier prix est de 994 500 dollars, c’est 25 500 dollars de moins qu’en 2012. Dans un immeuble adjacent, six appartements de 230 m2 sont également à la vente de 897 000 à 1 058 000 dollars. La grille des prix est inchangée depuis 2012.
À l’intersection des rues Srougi et Seifeddine el-Khatib, un petit immeuble de cinq appartements sera livré en 2017. Un duplex de 237 m2 est proposé à 829 500 dollars.
Sur le marché des reventes, rue Seifeddine el-Khatib, un appartement de 160 m2 est proposé à 533 280 dollars.
 
Hôpital Rizk-Nazareth
Deux chantiers se trouvent à proximité de l’hôpital Rizk et surplombent le complexe scolaire de Nazareth. Ces deux projets totalisent 80 appartements et sont sur le marché depuis quatre et cinq ans. Malgré des vues dégagées, les ventes font du surplace. Il y a encore 30 appartements à vendre.
Avec un premier étage à 4 000 dollars le m2, le projet de la rue Nazareth affiche les mêmes tarifs depuis 2012. Il faut prévoir 648 000 dollars pour un logement de 135 m2 à un étage élevé. Les unités de trois chambres à coucher de 249 m2 commencent à 996 000 dollars.
Le chantier du projet rue Zahar se termine. Toutefois, plus de 4 400 m2 de surfaces résidentielles sont encore à la vente. Les disponibilités pour un appartement de 260 m2 s’étirent de 1 040 000 à 1 430 000 dollars en fonction des étages. La grille des prix est identique depuis 2012.
La rue Chemayteli compte plusieurs immeubles en construction. Un axe étroit et méconnu est en pleine mutation. Les promoteurs y proposent des appartements de 100 à 165 m2 sur la base de 2 800 à 3 000 dollars le m2. C’est l’une des rues les moins chères d’Achrafié. Mais elle n’a aucun charme spécifique et la multiplication des chantiers y ont défoncé la voirie.
Les familles à la recherche de plus grands appartements trouveront rue Mar Jouhanna des unités de 317 m2. Les prix des étages élevés s’étirent de 1 250 000 à 1 500 000 dollars.
 
Grand Lycée-Hôtel Alexandre
Plusieurs chantiers jalonnent la rue Adib Ishac qui relie Hôtel-Dieu à la place Sassine. Au total, 326 appartements y sont en construction.
L’activité immobilière autour de l’hôtel Alexandre est dominée par deux imposants complexes résidentiels : Solaris Tower et Ciel et Jardin. Il s’agit de tours de 30 et 33 étages avec plusieurs similitudes : large panel de surfaces, jardins, salles de gym. Les prix de départ varient de 2 900 à 3 200 dollars le m2.
Toutes les surfaces sont disponibles. Comme cet appartement de 85 m2 qui est affiché à 331 000 dollars au 9e étage. Quelques rues plus loin, un promoteur propose la même surface, mais à des prix encore plus bas. Le 4e étage est affiché à 310 000 dollars.
Pour les familles à la recherche de trois chambres à coucher, deux logements de 192 m2 sont mis à la vente pour 600 000 et 620 000 dollars avec une livraison à la fin 2016.
Malgré la présence d’immeubles de qualité moyenne et un environnement parfois dégradé, certains promoteurs offrent des produits de qualité à un prix un peu plus élevé que la moyenne. Pour 720 000 dollars, il est possible d’acquérir un petit appartement de 153 m2 au 10e étage avec des prestations impeccables.
Autour du Grand Lycée, la rue Camille Eddé dispose d’un 210 m2 à 650 000 dollars. Une vingtaine d’appartements de 179 et 223 m2 sont encore sur le marché dans une tour de 20 étages dessinée par l’architecte Bernard Khoury. Il faut compter 4 200 dollars le m2 à partir du 10e étage.
 
Sioufi-Hay Sirian
Les projets autour du jardin public de Sioufi bénéficient de dégagements incroyables sur cet espace vert de 20 000 m2 et surtout sur le sud-est de la périphérie de Beyrouth. Les appartements peuvent y être aussi chers que dans le carré d’or d’Achrafié. Rue Ikhwan al-Safa, l’immeuble Sioufi Heights dispose de larges appartements de 326 m2. Les travaux se terminent dans les prochains mois. Sur un total de 41 appartements, quatre sont encore à la vente. Le premier prix est annoncé à 1 662 000 dollars. Toujours rue Ikhwan al-Safa, un nouveau projet mise sur les petites surfaces. L’immeuble de 32 étages compte 40 appartements de 88 m2 avec deux chambres à coucher. La grille des prix commence à 3 000 dollars le m2.
À l’intérieur du quartier Sioufi, des appartements de 176 m2 sont disponibles à partir de 528 000 dollars rue Michel Féghali.
Rue Guatenala, un appartement de 115 m2 au 9e étage est affiché à 495 000 dollars
Entre Sioufi et Hôtel-Dieu, le quartier Hay Sirian attire toujours les promoteurs qui ne sont pas freinés par les faibles taux de vente de certains immeubles construits dernièrement dans le quartier.
Certains propriétaires ont baissé leurs tarifs en espérant relancer leurs ventes. Ainsi, cet appartement de 200 m2 au 6e étage est affiché à 500 000 dollars, c’est 10 % de moins qu’en 2012.
Les nouveaux chantiers proposent généralement des appartements de 90 à 125 m2 comme ce promoteur qui offre des unités de 103 et 107 m2. Les disponibilités varient en fonction des étages de 252 000 à 326 000 dollars. La livraison est prévue pour la fin 2018.
 
Badaro
Le boom de la restauration rue Badaro participe à la nouvelle dynamique immobilière du quartier. L’appétit des promoteurs est fort. Ainsi, 183 appartements y sont en construction avec une moyenne de 201 m2 par unité. Plus de 40 % de ce stock est toujours à la vente.
En fonction de la qualité des appartements et de leur localisation, les prix affichés commencent de 3 000 à 3 500 dollars le m2.
Le secteur Medawar qui se trouve derrière le musée national et l’hôtel Smallville est le plus cher de Badaro. Les vues sur l’hippodrome se négocient sur la base de 3 500 dollars le m2.
La rue Badaro est bruyante et la multiplication des restaurants et des bars ne vont pas changer la donne. Les disponibilités tournent autour de 200 m2 et le premier étage est annoncé entre 3 200 et 3 400 dollars le m2.
Bordée de pins et d’immeubles des années 1960, la rue Alam a un charme discret. La rue n’a pas été touchée par la fièvre des restaurants. Deux projets sont en cours avec des unités de 164 et 178 m2. Le premier étage est annoncé entre 3 200 et 3 400 dollars le m2 avant négociation. Des invendus de 260 m2 sont proposés à partir de 858 000 dollars.
Entre l’Hôpital militaire et le rond-point Tayouné, les prix de cette partie de Badaro sont plus accessibles. Autour de l’Arab Open University, les promoteurs offrent des premiers étages à 3 000 dollars le m2. Ainsi, il faut compter 750 000 dollars pour un 235 m2 dans la partie sud de la rue du Musée.
Les appartements de 285 m2 avec des vues directes sur la forêt des pins le long de l’avenue Omar Beyhum sont sur le marché à partir d’un million de dollars.
 
Corniche du Fleuve
Plus de 380 appartements sont en construction dans le secteur de la Corniche du Fleuve. Ce stock est réparti dans cinq projets dont Trillium Beirut, Urban Dream, U Park 1289 et Factory 4376. Ce sont de larges complexes résidentiels de 75 à 90 appartements.
Hormis le projet Trillium Beirut qui s’est bien vendu au lancement de sa commercialisation, les autres projets ont plus de difficulté à écouler leur stock.
Les gens hésitent encore à s’aventurer dans ce nouveau quartier résidentiel en bordure de la capitale. Pourtant les projets proposés sont de qualité, avec parfois une originalité architecturale.
Dans ce contexte de morosité du marché, les prix ont baissé de 5 à 10 %, voire davantage dans certains cas où une fois l’immeuble terminé le promoteur dispose encore de nombreux appartements invendus.
C’est une bonne opportunité pour les personnes à la recherche de beaux discounts.
Le long de l’avenue Pierre Gemayel, un propriétaire cherche à revendre son appartement de 173 m2 au 6e étage à 590 000 dollars, soit 3 410 dollars le m2.
À proximité du secteur Fiat, les promoteurs de l’immeuble Urban Dream, un projet mixte d’appartements et de bureaux, ont proposé dernièrement une offre alléchante : pour l’achat des dix plus grands appartements, ils offraient un bureau de 70-80 m2 gratuitement. Tous les moyens sont bons pour relancer un marché immobilier difficile où la compétition entre les projets fait rage.
Dans le secteur de la galerie Beirut Art Center, deux projets plutôt similaires proposent un large panel d’appartements de 76 à 298 m2 avec de vastes jardins communs et des hauteurs sous plafond de 3,4 à 3,5 mètres. Au 4e étage, un appartement de 199 m2 avec trois chambres à coucher est annoncé à 734 000 dollars. Le plus petit prix est un studio de 76 m2 affiché à 274 000 dollars.