Ouest de Beyrouth

Hamra
Le nombre de nouveaux projets résidentiels a baissé de 18 % à Hamra par rapport à 2015 et aucun chantier n’a commencé au cours des douze derniers mois. Ces chiffres se répercutent très légèrement sur la surface moyenne des appartements neufs qui est désormais de 213 m2. Elle était de 217 m2 en 2015.
Actuellement, il n’y a plus que huit chantiers en cours de construction. Mais trois projets devraient démarrer prochainement rues Hamra, Émile Eddé et Mahatma Gandhi.
Les plus beaux et luxueux produits se trouvent dans la partie nord de Hamra entre les rues Jeanne-d’Arc et Makhoul. Certains appartements peuvent bénéficier de vues dégagées sur Ras Beyrouth et le littoral. Comme ce logement de 250 m2 à quelques mètres de la “Main Gate” de l’Université américaine de Beyrouth (AUB) proposé à 1,4 million de dollars au-delà du 10e étage.
Rue Sidani, la construction de l’immeuble B Central, le plus imposant chantier de Hamra (plus de 21 000 m2 de surface résidentielle et 62 appartements), a redémarré en 2016 après plusieurs mois d’arrêt. Avec un prix de départ de 5 500 dollars le m2, c’est l’un des projets les plus chers de Hamra.
Toujours dans le secteur de l’Université américaine de Beyrouth (AUB) et de l’hôpital américain (AUBMC), la rue Souraty offre des disponibilités intéressantes. Les valeurs sont tirées vers le bas à cause de la multiplication des invendus et des reventes. Il y a plus de 25 unités à la vente dans les immeubles terminés depuis un à trois ans. Un appartement de 195 m2 s’affiche à 780 000 dollars avant négociation.
La rue Hamra attire les promoteurs. Tandis que le projet Vermelho se terminera en 2017, un nouveau projet IKON 394 a démarré ses ventes en 2015 sur la base de 5 000 dollars le m2. Les surfaces proposées varient de 76 à 175 m2. Proposer des appartements le long de la rue Hamra est ambitieux, étant donné les encombrements quotidiens, les nuisances sonores et l’agitation commerciale.
La partie sud de Hamra autour des hôtels Bristol et Commodore dispose d’options moins onéreuses comme cet appartement de 169 m2 proposé à 710 000 dollars. Le prix demandé en 2013 était de 760 000 dollars. L’appartement le moins cher de Hamra se trouve dans ce secteur : 680 000 dollars pour un 230 m2, soit 2 950 dollars le m2 !

Clemenceau-Kantari
Les secteurs Clemenceau et Kantari continuent d’attirer les investisseurs. Neuf chantiers y sont en cours. Ils totalisent 215 appartements. En 2015, les prix sont restés quasiment inchangés.
Toutefois, plusieurs chantiers ont déjà été prévendus avant le démarrage des travaux. Ces projets appartiennent à des promoteurs dont la spécialité est d’acheter une parcelle uniquement en ayant au préalable vendu les appartements sur plan à leurs connaissances et leur réseau.
La rue Omar Daouk demeure l’axe le plus chic et le plus haut de gamme de Clemenceau. C’est une adresse appréciée par l’élite locale. Les immeubles n’ont pas de boutiques au rez-de-chaussée et les appartements peuvent obtenir des vues dégagées sur le littoral et les jardins de l’École supérieure des affaires (ESA). Au-delà du 10e étage, il faut prévoir 2,9 millions de dollars pour un 480 m2.
La rue Clemenceau est très commerciale et moins huppée. La présence de l’hôpital CMC et des écoles La Sagesse et des Sœurs de la Charité en font une artère très fréquentée et embouteillée.
Vendre de grands appartements haut de gamme le long de Clemenceau est difficile. Un promoteur est en train d’en faire la douloureuse expérience. Malgré une réduction de ses prix, son projet de 42 appartements affiche un taux de vente de 36 % alors que la construction se termine.
La rue Clemenceau est plus appropriée à des personnes à la recherche de logements de 120 à 150 m2.
En bordure du centre-ville, Kantari est moins cher de 10 à 15 % que Clemenceau. Un appartement de 278 m2 est proposé à 1,1 million de dollars, c’est 5 % de moins qu’en 2015.

Aïn el-Mreissé
Sur les cinq chantiers en cours, trois se trouvent sur le front de mer. Deux d’entre eux sont développés par le promoteur Jamil Ibrahim Est. : La Citadelle de Beyrouth et Ain el Mreisseh 39 (sans doute un nom provisoire). Sa gamme de prix varie de 6 000 à 8 000 dollars le m2 avant négociation.
Le long de l’avenue Rafic Hariri, la tour La Citadelle de Beyrouth compte 35 étages avec des appartements d’environ 685 m2 et des duplex de 1 370 m2. Depuis le lancement du projet en 2010, le promoteur affiche 8 000 dollars le m2 au premier étage.
Rue Ibn Sina, l’architecte Bernard Khoury a dessiné un immeuble original à l’architecture avant-gardiste avec un podium de bureaux puis huit étages d’appartements dont les prix commencent à 7 000 dollars le m2.
L’intérieur de Aïn el-Mreissé dispose d’appartements plus petits dont la surface moyenne se situe autour de 200 m2. Les prix affichés démarrent à partir de 4 000 et 4 200 dollars le m2. Mais après négociation, les disponibilités tournent autour de 3 500 dollars le m2.
Entre l’hôtel SAS Radisson et l’ancien Théâtre de Beyrouth, la rue Rustom Pacha compte un 2e étage de 215 m2 à 925 000 dollars.
La rue Nsouli dispose d’opportunités à moindre coût avec des logements de 190 m2 pour 665 000 dollars. Les prix y ont baissé de 22 % depuis 2013.

Manara
La présence de l’ambassade d’Arabie saoudite et ses mesures de sécurité strictes ont chamboulé la quiétude de Manara. Ce secteur autour de l’ancien phare demeure l’un des quartiers les plus chers de Beyrouth où les prix sont souvent plus élevés que ceux demandés au centre-ville.
Justifiées ou non, ces valeurs reflètent surtout la notoriété de Manara qui garde une cote incroyable auprès de l’élite locale.
À la fin de la rue Bliss se trouve le chantier Beirut 700 qui domine le club de tennis de la Renaissance. Le projet compte un podium de deux appartements par étage de 325 et 435 m2. La grille des prix commence à 8 500 dollars le m2, ce n’est que 1 % de moins qu’en 2015 !
La rue Najib Ardati dispose de quelques disponibilités. Il faut compter 1 350 000 dollars pour un appartement de 243 m2. Pour bénéficier d’une vue sur la mer, les prix s’envolent à 1 670 000 dollars.

Caracas
Intercalé entre Raouché, Koraytem et Hamra, Caracas continue d’attirer les promoteurs. Actuellement, 97 appartements y sont en construction. Les nouveaux projets mis sur le marché proposent des superficies de plus en plus petites. Ainsi, la moyenne des surfaces est en baisse de 21 % par rapport à 2015.
Facile d’accès, Caracas est très résidentiel et nettement moins bruyant que Hamra. Bien qu’encore sous-estimée et que les produits proposés soient de qualité moyenne, l’adresse commence néanmoins à s’imposer comme la moins chère de Ras Beyrouth.
Rue Labban, un nouvel immeuble de 32 appartements illustre parfaitement cette réduction des surfaces. Les promoteurs ont misé sur des simplex de 110 à 149 m2 avec un prix de départ de 473 000 dollars. La livraison est prévue fin 2018.
Pour les familles qui disposent d’un budget plus important, il est possible d’acquérir, rue al-Kalaa, un logement plus large de 280 m2 pour 1 288 000 dollars au 11e étage. Le prix affiché a baissé de 14,8 % depuis 2014.
La rue Salaheddine Ayoubi compte deux projets en construction et quelques invendus dans les immeubles récemment terminés. Les larges appartements de 340 à 490 m2 n’arrivent pas à s’écouler, ce qui prouve que Caracas n’est pas encore un quartier résidentiel de standing et s’adresse principalement à des clients à la recherche de produits d’environ 200 m2. Il reste quelques disponibilités autour de 900 000 dollars comme ce logement de 212 m2 affiché à 960 000 dollars au 2e étage et dont la livraison est prévue au cours de l’automne 2016.

Raouché-Sakiet el-Janzir
Les grands appartements de 500 à 600 m2 du front de mer de Raouché sont affectés par la stagnation du marché immobilier. Les transactions se font au compte-gouttes et beaucoup d’immeubles récemment terminés sont quasiment vides malgré une baisse des prix de 10 à 15 % au cours des dernières années.
L’avenue Charles de Gaulle ne compte qu’un chantier : un immeuble de 14 étages avec un podium d’appartements de 240 m2 et 300 m2, puis huit unités de 540 m2. Mis sur le marché depuis 2012, une poignée d’appartements sont encore disponibles sur la base de 6 500 dollars le m2, c’est 13 % de moins qu’en 2013.
Plusieurs projets sont en construction en retrait du front de mer le long des rues Chatila, Andalousie, Salaheddine Ayoubi et Australie. Toutefois, la cherté du foncier se répercute sur la valeur des appartements. Même sans vue sur le littoral, les prix varient au premier étage de 4 500 à 5 000 dollars le m2.
Un nouveau chantier vient de démarrer rue Salaheddine Ayoubi avec des appartements de 220 m2 à partir de 1 100 000 dollars.
À proximité de l’ancienne ambassade saoudienne, un promoteur propose pour un million de dollars un logement de 225 m2. Il faut compter le double pour un appartement de 400 m2 situé rue d’Australie à côté de l’hôtel Lancaster. C’est également le prix demandé pour un produit de 325 m2 rue Andalousie.
Le seul chantier actuellement en cours à Sakiet el-Janzir, rue Itani, dispose de deux appartements de 170 m2 à la vente. Le 10e étage est annoncé à 610 000 dollars, c’est 14 % de moins qu’en 2015.
Un réajustement a également été effectué dans une tour de 22 étages située rue Georges Zouein. La grille des prix qui était inchangée depuis 2012 a baissé de 10 % en 2015. Il faut toutefois prévoir 2 650 000 dollars pour un 500 m2 au 9e étage.

Koraytem
Le nombre de nouveaux projets à Koraytem est limité. Les familles intéressées par ce quartier peuvent toutefois se rabattre sur les nombreux appartements encore invendus situés dans les immeubles terminés au cours des 3-4 dernières années.
Le marché immobilier de Koraytem se divise en trois zones géographiques.
Le secteur autour du Collège protestant français (CPF) est agréable. Les appartements bénéficient de dégagements et de vues sur les jardins du CPF. Le stock disponible le long de l’avenue Takieddine Solh compte de grands appartements au-delà de 500 m2. Les prix varient de 4 200 à 4 800 dollars le m2 au premier étage.
La rue Madame Curie traverse d’est en ouest le quartier. Cet axe compte encore quelques bâtiments de qualité comme les palais Hariri, Diab et l’immeuble La Giralda. Néanmoins, les mesures de sécurité avec des blocs de béton ont terni le charme de la rue. Les appartements avec des vues sur mer s’envolent au-delà de 5 700 dollars le m2. À l’opposé, un grand logement de 620 m2 est annoncé à 2 480 000 dollars au premier étage.
La partie est de Koraytem est plus accessible pour les familles à la recherche d’un trois chambres à coucher. L’avenue Takieddine el-Solh est plutôt bruyante. La majorité des immeubles ont des boutiques au rez-de-chaussée avec des enseignes spécialisées dans la pâtisserie comme Pain d’Or, al-Baba, Amal Bohsali et Secrets. Rue Abdel Razzak Hamadé, un appartement de 280 m2 situé au 4e étage est proposé à 4 000 dollars le m2.

Verdun-Aïn el-Tiné
Situé en face de l’épicerie fine Goodies, Borj el-Madina 10 a été le seul projet résidentiel qui a démarré en 2015 à Verdun.
Les surfaces proposées (250 m2) illustrent la baisse des superficies observées depuis plusieurs années à Verdun.
La moyenne est passée de 261 m2 en 2014 à 237 m2 en 2015, soit -9 %.
L’évolution des surfaces traduit le statut de la rue Verdun qui est devenue une adresse résidentielle de moins en moins appréciée par la classe aisée qui préfère le calme de Koraytem ou de Aïn el-Tiné où les appartements sont plus larges et les immeubles n’ont pas de fonctions commerciales au rez-de-chaussée.
En revanche, Verdun est recherchée par les familles dont les budgets varient autour de 1 200 000 et 1 400 000 dollars.
Les valeurs le long de la rue Verdun n’ont guère changé au cours des douze derniers mois. Le prix affiché est autour de 5 000 à 5 200 dollars le m2 au premier étage.
Toutefois, un promoteur propose ses invendus à partir de 5 500 dollars le m2. Un grand appartement de 376 m2 est ainsi annoncé à 2 180 000 dollars au 5e étage.
Rue du Chili, un projet dispose de 33 appartements qui devront être livrés à la fin de l’été 2016. Il reste quelques disponibilités de 170 à 200 m2 à partir de 4 500 dollars le m2, c’est la même valeur depuis 2012.
Pour les petits budgets, un appartement de 175 m2 est mis sur le marché dans une rue perpendiculaire à la rue Verdun à 775 000 dollars au 2e étage.
Le quartier ultrasécurisé de Aïn el-Tiné compte plus de 45 000 m2 de surfaces résidentielles en construction.
Les chantiers des projets sont sur le point d’être terminés. Rue Riad Taha, l’immeuble Olive Residence se compose d’un podium avec des appartements de 452 et 482 m2. À partir du 10e étage, la surface des appartements atteint 965 m2. Il faut compter au moins 6 000 dollars le m2 au 6e étage.
Rue de Vienne, cinq appartements de 236 m2 sont encore à la vente à partir de 850 000 dollars, c’est 23 % de moins qu’en 2013.

Ramlet el-Baida
Les nouveaux projets à Ramlet el-Baida se font rares. Aucun nouveau chantier n’a démarré ces derniers mois.
Les familles les plus riches qui veulent vivre le long de l’avenue Rafic Hariri peuvent trouver la perle rare dans le stock des appartements invendus et sur le marché des reventes. Ainsi, un appartement de 560 m2 est annoncé à 9 300 dollars le m2 au premier étage. Cela peut s’envoler à 12 000 dollars le m2 pour des étages élevés. Ces valeurs sont supérieures à celle de produits au centre-ville qui dominent Zaituna Bay.
Sans réelle surprise, les ventes sont quasiment à l’arrêt. Ce type de produit est très affecté par la morosité du marché immobilier actuel. Par exemple, un immeuble face à la plage n’a rien vendu depuis 2013.
À l’intérieur de Ramlet el-Baida, les prix commencent de 4 250 à 7 500 dollars le m2.
La rue Thomas Edison propose des appartements de 350 m2 à partir de 2,8 millions de dollars. Située à l’intersection des rues Thomas Edison et Khalil al-Jamal, une tour de 22 étages propose des unités de 530 m2 qui surplombe l’ancien jardin public de Ramlet el-Baida et le littoral. Les premières disponibilités se situent autour de 3,7 millions de dollars.
Autour de l’ancien hôtel Beaurivage, un projet a baissé ses tarifs de 6 % en 2015. Le prix d’un appartement de 395 m2 est désormais de 1 780 000 dollars.
Les tarifs de la rue al-Akhtal Assaghir font le grand écart. Il peut y avoir jusqu'à 2 000 dollars le m2 de différence entre un projet et un autre. Les appartements qui bénéficient de vues sur la mer sont affichés autour de 7 500 dollars le m2. Dès que les vues sur la Méditerranée deviennent limitées, la valeur chute de 20 %. Depuis 2013, un logement de 400 m2 est proposé à 2 460 000 dollars.

Tallet el-Khayat
Il n’y a plus aucun chantier résidentiel dans le secteur Unesco. Le marché se base uniquement sur les reventes et les nombreux appartements invendus. Mais les opportunités ne manquent pas. Il y a encore plusieurs immeubles qui ont encore des disponibilités. Parmi les bonnes affaires, quelques appartements de 280 m2 sont proposés de 1,2 à 1,3 million de dollars en fonction des étages. Le propriétaire a réduit de 16 % ses tarifs par rapport à 2014.
Le nombre de nouveaux projets à Tallet el-Khayat faiblit d’année en année. Actuellement, il n’y a que deux chantiers en cours. L’un se trouve rue Youssef el-Zein et propose des unités de 236 m2 qui seront livrés fin 2017. Le premier prix est de 1 050 000 dollars. Un tiers du projet a déjà été vendu.
Le second projet se trouve rue Mama en bordure de Tallet el-Khayat. Les surfaces proposées sont de 195 m2 à partir de 780 000 dollars.
Les familles à la recherche de plus grandes superficies peuvent acquérir un appartement 370 m2 pour moins de 1,5 million de dollars rue Rida el-Solh dans un complexe résidentiel livré en 2015. C’est 4,7 % de moins qu’en 2014.

Sanayeh-Spears
Depuis 2012, la rue Spears est le théâtre d’une importante dynamique immobilière. Les disponibilités foncières ont attiré les promoteurs qui y voient une nouvelle destination résidentielle en bordure de Ras Beyrouth.
La rue compte de belles propriétés architecturales qui lui donnent un charme spécifique. Spears est toutefois extrêmement bruyante.
Deux imposants chantiers sont en cours le long de la rue Spears. Les grilles des prix varient de 3 750 à 4 500 dollars le m2 au premier étage. Il y a plus de 16 % d’écart entre les deux. Pourtant, c’est le projet qui affiche les tarifs les plus élevés qui se vend le mieux. Les surfaces proposées dont la majorité va de 115 à 150 m2 sont davantage demandées. Malgré une réduction de ses prix de 4 % par rapport à 2015, le second projet peine à trouver preneur. Pourtant le premier prix est à 800 000 dollars pour un logement de 215 m2.
À noter que le chantier du projet Deck 32 à la fin de la rue Spears est toujours à l’arrêt. Aucune date de reprise des travaux n’a été annoncée.
Les axes secondaires autour de Spears offrent des prix plus intéressants. Tel ce projet à quelques mètres du snack Barbar qui propose un appartement de 138 m2 à moins de 500 000 dollars au 9e étage.
Rue Abdel Kader, il faut prévoir 565 000 dollars pour un 123 m2 au 7e étage, soit 4 600 dollars le m2.
Avoir des vues sur le jardin Sanayeh est toujours un privilège. Uniquement deux projets proposent ce “luxe”. Rue Alameddine, les disponibilités varient de 230 à 270 m2 à partir de 1 035 000 dollars.
À l’intersection des rues Georges Assi et Alameddine, les tarifs de l’immeuble Sarah 1591 sont identiques depuis 2013. Le premier étage est annoncé à un million de dollars pour un appartement de 250 m2. Rue Medhat Pacha, des invendus de 260 m2 sont affichés à partir de 900 000 dollars, c’est 140 000 dollars de moins qu’en 2013.
Dans le même secteur, de belles opportunités sont accessibles entre 800 000 à 850 000 dollars pour des appartements de 200 m2 dans un petit immeuble de 11 étages.
À proximité du ministère de l’Intérieur, rue Dunant, un promoteur propose de grandes unités de 350 m2 à partir de 1 500 000 dollars.