Le problème – Madame M. détient avec sa mère 1 000 parts dans un bien-fonds situé dans le Metn, et sa cousine les 1 400 parts restantes. Elle a appris que cette dernière a vendu il y a plus de dix ans sa part à une tierce personne. Toutefois, la vente n’est toujours pas inscrite au registre foncier. Par ailleurs, sa cousine ne les a toujours pas notifiées, sa mère et elle-même, de la vente afin qu’elles puissent exercer le droit de préemption en leur qualité de coindivisaires. Madame M. voudrait savoir si ces deux faits ouvrent la voie à l’annulation de la vente.
Le conseil de l’avocat – Non. Madame M. et sa mère ne peuvent pas se prévaloir de la prescription décennale pour demander l’annulation de la vente des quotes-parts appartenant à sa cousine. En effet, l’acte de vente conclu entre la cousine et une tierce personne ne produit pas d’effet à l’égard de Madame M. et de sa mère, qui sont étrangères à cette cession, en vertu du principe de l’effet relatif des contrats. Ce principe signifie que seules les parties qui ont consenti au contrat sont engagées par celui-ci (article 225 du code des obligations et des contrats). Le droit de se prévaloir de la prescription décennale n’appartient donc qu’au seul vendeur (et éventuellement ses héritiers ou autres ayants droit) en vertu du même principe de l’effet relatif des contrats. Par ailleurs, la vente d’un bien immobilier inscrit au registre foncier n’est opposable aux tiers (personnes étrangères au contrat de vente) que du fait et du jour de son inscription au registre foncier (articles 9 et 11 de l’arrêté 188/LR du 15 mars 1926 instituant le registre foncier). Madame M. et sa mère ne peuvent donc pas se prévaloir de l’absence de notification du contrat de vente pour annuler celui-ci. Elles pourront toutefois exercer leur droit de préemption après l’enregistrement de l’acte de vente sur le feuillet réel du bien-fonds concerné. En effet, en tant que propriétaires coindivisaires de
1 000 parts du bien-fonds vendu, Madame M. ainsi que sa mère bénéficient d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’elles pourront se substituer à l’acquéreur en évinçant celui-ci (le droit de préemption ne s’exerce pas dans le cas où la vente se fait entre propriétaires indivisaires). Toutefois, ce droit de préemption s’exerce sous certaines conditions. Après la conclusion de la vente, le vendeur des parts indivises doit en notifier les autres coindivisaires. Le bénéficiaire du droit de préemption doit alors exercer son droit dans un délai de dix jours (auquel s’ajoute le délai de distance pour les résidents à l’étranger) à partir de la date de sa notification. Au cas où le vendeur ne procède pas à la notification des autres coindivisaires, ces derniers peuvent exercer leur droit de préemption dans un délai d’un an à partir de l’inscription de la vente au registre foncier. Dans les deux cas où les coindivisaires choisissent d’exercer leur droit de préemption, ceux-ci doivent indemniser intégralement l’acheteur. Cette indemnité comprend le prix de la vente ainsi que les frais du contrat de vente (taxes officielles d’inscription et droit de courtage) et la valeur des améliorations introduites par l’acheteur si elle a lieu (celle-ci ne comprend pas la plus-value en cas de hausse économique des prix du marché immobilier). Ce droit s’exerce en intentant une action en préemption contre l’acheteur et en déposant le prix de vente auprès du même tribunal le jour de l’introduction de l’action.

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