Le problème –  Madame N. est propriétaire d’un appartement qui bénéficie de la jouissance exclusive d’une terrasse qui est incorporée aux parties communes de l’immeuble (lot no 1). Le voisin du dessous se plaint d’une infiltration d’eau dans son appartement qui proviendrait de cette terrasse, et lui demande d’entreprendre les travaux de réparation nécessaires. Madame N. prétend que cette fuite d’eau n’est le résultat d’aucun travail qu’elle aurait pu entreprendre sur cette terrasse, mais qu’elle serait probablement due à une construction défectueuse. Elle aimerait savoir si ces travaux devraient être à sa charge personnelle en tant qu’usagère de la terrasse ou s’il appartient à la copropriété de les entreprendre ?
Le conseil de l’avocat – Normalement, l’assemblée des copropriétaires est responsable des dommages causés aux parties privatives provenant des parties communes, et dont la jouissance est partagée entre tous les copropriétaires. Cette responsabilité est basée sur ses fonctions de direction et d’entretien des parties communes. Toutefois, la loi est silencieuse concernant la répartition des responsabilités lorsque la jouissance d’une partie commune est exclusivement réservée à un lot privatif, comme dans le cas présent. Dans ce cas, il faut se référer en premier au règlement de la copropriété qui a pu prévoir ce cas de figure et s’en tenir à ses dispositions. Dans le cas où le règlement de la copropriété est silencieux sur ce point, les tribunaux considèrent qu’il appartient au copropriétaire qui bénéficie de la jouissance exclusive de la terrasse de prendre en charge les travaux de réparation si les dégâts résultent de l’usage des lieux. Ainsi, il a été jugé que si l’infiltration est due à un défaut de l’enveloppe superficielle de la terrasse, comme dans le cas de l’existence de fissures dans le carrelage par exemple, les réparations seraient à la charge du propriétaire concerné. Par contre, si l’infiltration est due à un défaut dans la structure de la terrasse, la responsabilité des travaux incomberait à la copropriété. Il faut donc se mettre d’accord sur la cause de l’infiltration pour savoir à qui imputer la responsabilité des dégâts. Si les parties ne sont pas d’accord, il convient de solliciter du juge des référés la nomination d’un expert judiciaire afin d’en déterminer la cause. (Cass. civ., 5e chambre, arrêt no 47/2012 du 26/4/2012, Afif Chamseddine, “Kadaya Ikarya, Ahkam Moutafarrika”, “al-Mustachar al-Mussannaf (madani)” – 2012).




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