Le problème – Monsieur M., âgé de 53 ans, gère une épicerie qu’il tient de son défunt père. L’ancien bail lui a été transmis au décès de ce dernier ainsi qu’à ses sœurs en leur qualité d’héritiers. Toutefois, le nouveau contrat, à l’instar de l’ancien qui date de 1967, mentionne le commerce général à titre d’usage (et non l’épicerie). Comme les affaires ne vont pas bon train, il aimerait savoir s’il a le droit de céder le pas-de-porte ou le fonds de commerce à un restaurateur, ou à des personnes exerçant une profession libérale, tel un maire (moukhtar), ou un agent immobilier sans avoir des ennuis avec le propriétaire.
Le conseil de l’avocat – Dans le cas présent, comme Monsieur M. et ses sœurs désirent céder leur bail à des personnes qui exercent des activités différentes, ce sont les lieux uniquement qui font l’objet du contrat et non le fonds de commerce ayant pour activité l’épicerie. La clientèle, qui est l’élément le plus important d’un fonds de commerce, ne se transmet pas dans ce cas avec la location du magasin. Il en aurait été différemment si le magasin était loué afin d’y exploiter l’activité existante. En effet, lorsque le fonds de commerce est donné en location, celle-ci porte sur la clientèle, qui est l’élément principal du fonds de commerce, ainsi que sur les autres éléments qui lui servent de support comme le nom commercial, l’enseigne, etc. Le bail serait transmis dans ce cas en tant qu’élément du fonds de commerce. Or, lorsque la location porte uniquement sur le local loué, tel dans le cas présent, le contrat conclu ne peut pas être considéré comme un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce, mais comme un simple transfert de bail ou une sous-location qui devraient se faire avec l’approbation préalable du propriétaire des lieux. En effet, si le contrat de bail initial conclu entre le propriétaire et le père de Monsieur M. ne comporte pas une clause spéciale autorisant le transfert de bail ou la sous-location, les héritiers perdront leur droit au bail au cas où ils n’auraient pas obtenu une autorisation préalable du propriétaire des lieux à cet effet. Le fait que le commerce général soit indiqué à titre d’usage n’autorise pas le locataire à se passer d’une telle autorisation.
Le conseil de l’avocat – Dans le cas présent, comme Monsieur M. et ses sœurs désirent céder leur bail à des personnes qui exercent des activités différentes, ce sont les lieux uniquement qui font l’objet du contrat et non le fonds de commerce ayant pour activité l’épicerie. La clientèle, qui est l’élément le plus important d’un fonds de commerce, ne se transmet pas dans ce cas avec la location du magasin. Il en aurait été différemment si le magasin était loué afin d’y exploiter l’activité existante. En effet, lorsque le fonds de commerce est donné en location, celle-ci porte sur la clientèle, qui est l’élément principal du fonds de commerce, ainsi que sur les autres éléments qui lui servent de support comme le nom commercial, l’enseigne, etc. Le bail serait transmis dans ce cas en tant qu’élément du fonds de commerce. Or, lorsque la location porte uniquement sur le local loué, tel dans le cas présent, le contrat conclu ne peut pas être considéré comme un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce, mais comme un simple transfert de bail ou une sous-location qui devraient se faire avec l’approbation préalable du propriétaire des lieux. En effet, si le contrat de bail initial conclu entre le propriétaire et le père de Monsieur M. ne comporte pas une clause spéciale autorisant le transfert de bail ou la sous-location, les héritiers perdront leur droit au bail au cas où ils n’auraient pas obtenu une autorisation préalable du propriétaire des lieux à cet effet. Le fait que le commerce général soit indiqué à titre d’usage n’autorise pas le locataire à se passer d’une telle autorisation.
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