Peut-on contraindre un copropriétaire à payer sa part des charges communes ?

Le problème – Monsieur X. a déménagé dans un nouvel immeuble depuis quelques mois. Il partage avec les autres copropriétaires les charges communes en bonne entente, sachant qu’aucune assemblée de copropriétaires ne s’est encore tenue. Mais le propriétaire initial de l’immeuble, Monsieur Y. refuse de convoquer une assemblée générale. Il refuse également de s’acquitter des quotes-parts des charges relatives aux appartements non encore vendus et qui forment une majorité des parts dans l’immeuble. Monsieur X. demande conseil sur la procédure à suivre pour l’y contraindre.

Le conseil de l’avocat – En vertu de l’article 18 du décret-loi n° 88/1983 (“DL88/83”) réglementant la copropriété des biens-fonds bâtis, les copropriétaires constituent de facto une assemblée qui a pour but la gestion de l’immeuble. Celle-ci doit se tenir dès sa constitution pour procéder à l’élection de son président à moins que le propriétaire initial ne s’en soit expressément réservé la présidence (en notant que son mandat ne peut excéder les cinq ans).

Or c’est celui qui détient le plus de parts dans un immeuble, en l’occurrence Monsieur Y., qui peut convoquer les autres copropriétaires à une première assemblée générale (article 22 du DL88/83).

Par conséquent, comme Monsieur Y. s’en abstient, la signature de plusieurs copropriétaires est nécessaire pour valider la convocation de ladite assemblée. Au cours de sa première réunion, celle-ci procédera à l’élection d’un président et d’un trésorier. Le président de l’assemblée pourra ainsi envoyer une mise en demeure à Monsieur Y. pour le contraindre à payer les charges communes.

Au cas où cette mise en demeure n’est pas suivie d’un paiement dans un délai de 10 jours à dater de la notification de Monsieur Y., celle-ci sera considérée comme étant une traite susceptible d’être directement exécutée auprès du bureau exécutif (article 47 du DL 88/83). Ce dernier pourra en cas de persistance du refus de paiement des charges communes procéder à une vente aux enchères des appartements de Monsieur Y. afin de récupérer les montants dus.