Le problème – Une société de promotion immobilière basée au Liban propose à Monsieur A., libanais résident en France, d’acquérir un appartement en cours de construction dans la ville de Tripoli. Le prospectus immobilier qui lui a été soumis indique que l’appartement a une surface totale de 160 m2. Toutefois, Monsieur A. a relevé sur les plans annexés une surface de 110 m2. Ce dernier voudrait savoir si le prix du logement est en corrélation avec sa superficie réelle comme cela est le cas en France ou avec la surface indiquée dans la brochure de vente envoyée par le promoteur qui fait 50 m2 de plus. Par ailleurs, la superficie totale de l’appartement n’est même pas mentionnée dans le contrat de vente. Monsieur A. voudrait donc savoir si ces pratiques sont usuelles en matière de vente immobilière au Liban.

Le conseil de l’avocat – La surface habitable est bien évidemment un élément-clé quand on achète un logement. Néanmoins, l’acheteur ne peut que se fier aux dires du vendeur ou faire appel à un professionnel pour une vérification sur les plans. En France, la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, communément appelée loi Carrez (du nom de son auteur, le député Gilles Carrez), mesure la surface habitable précise d’un bien immobilier. Elle vise à améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Pour cela, elle oblige le vendeur de ce type de biens à faire figurer la superficie privative dans les documents transmis à l’acquéreur lors de la vente. Afin de procéder au calcul d’une surface loi Carrez, il faut mesurer la surface de plancher d’un appartement et en déduire les murs, cloisons, gaines, embrasures des portes et fenêtres, marches et cages d’escalier. En outre, il n’est pas tenu compte des planchers des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. De même, les balcons, terrasses et jardins, les caves et emplacements de parking ne sont pas soumis à l’obligation de mesurage. En revanche, les vérandas et loggias fermées doivent être comprises dans le calcul de la surface Carrez à condition qu’il s’agisse de surfaces privatives et non de parties communes à usage privatif.
Par ailleurs, en France, la loi Carrez impose au vendeur de préciser le métrage obtenu dans tous les documents officiels relatifs à la transaction (promesse, compromis ou acte de vente, etc.). Ainsi, et en cas d’absence de mention relative à la superficie du bien, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente. Cette mention conditionne donc la validité juridique de l’opération.
Au Liban, il n’y a pas l’équivalent de la loi Carrez. Il est donc d’usage pour calculer la superficie d’un appartement de ne pas mesurer la surface habitable comme c’est le cas dans la loi Carrez, mais de prendre en compte la totalité de la surface au sol de l’immeuble. En d’autres termes, on mesure la dalle de béton du bien immobilier qui est une surface horizontale utilisée pour faire un sol. Ce mesurage va prendre en compte ladite dalle avec les ascenseurs, cages d’escalier, bac à fleurs, balcons et gaines techniques. En outre, le code de la construction libanais impose au promoteur de donner un nombre minimal d’emplacements de parkings aux acheteurs en fonction de la superficie de l’appartement acheté ; cependant, en général le parking et la cave sont exclus du calcul de la superficie totale de l’appartement. En revanche, le prix des jardins et terrasses en rez-de-chaussée ou sur le toit avec usage privatif alloué à un seul lot sera calculé sur base du tiers de la surface intérieure. Il est donc normal qu’il y ait une différence entre la surface habitable réelle de l’appartement proposée à Monsieur A. et la superficie mentionnée dans le prospectus de vente immobilière, puisqu’au Liban ce n’est pas la méthode dite “Carrez” qui est retenue pour mesurer la superficie d’un logement consacré à l’habitation. En outre, le contrat de vente soumis à Monsieur A. par le promoteur ne mentionne pas la superficie de l’appartement qu’on lui propose d’acquérir.
En effet, au Liban, la législation en vigueur n’impose pas au vendeur – comme c’est le cas en France – de mentionner le métrage d’un logement dans le contrat de vente immobilière. Toutefois, il est d’usage de faire figurer ladite superficie dans le contrat de vente. Par ailleurs, et dans le cas de vente d’immeubles en construction, il est traditionnel d’insérer une clause dans le contrat prévoyant une révision du prix final. Ainsi, dans le cas où la surface mentionnée sera inférieure ou supérieure à la surface réelle, le prix devra être modifié au bénéfice du vendeur ou de l’acheteur au prorata du nombre de mètres carrés manquants ou additionnels.